Ograniczenia w zakresie inwestycji zagranicznych na indonezyjskim rynku nieruchomości mieszkalnych mogą zostać złagodzone 

Indonezja znajduje się blisko czołówki najpiękniejszych krajów świata i przewiduje się, że pod względem wielkości gospodarki wyprzedzi Niemcy, Japonię i Wielką Brytanię, zapewniając do połowy stulecia czwarte miejsce na świecie.

Produkt krajowy brutto (PKB) rośnie w imponującym tempie ponad 5% rocznie, znacznie powyżej średniej światowej. Wydaje się, że wprowadzony trzy lata temu zakaz eksportu rudy niklu okazał się sukcesem, przyciągając do kraju znaczne inwestycje zagraniczne i przekształcając Indonezję w światowe centrum przemysłowe produkujące baterie. W imponującym tempie rośnie także liczba mieszkańców miast, czemu sprzyja wysoki współczynnik dzietności i postępująca urbanizacja.

Bank Światowy szacuje, że do 780,000 r. będzie powstawać 2045 XNUMX nowych gospodarstw domowych rocznie, co będzie napędzać długoterminowy, silny popyt na mieszkania.

Zatem na pierwszy rzut oka indonezyjski rynek nieruchomości jest idealnym miejscem do inwestowania.

Według Numbeo, bazy danych o kosztach utrzymania, ceny nieruchomości mieszkalnych są znacznie niższe niż w innych krajach o porównywalnych dochodach.

Mówi się, że średnia cena metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej w centrum miasta w Indonezji wynosi nieco ponad 1,600 dolarów, czyli znacznie mniej niż w Wietnamie czy na Filipinach, gdzie wynosi odpowiednio 2,800 i 2,500 dolarów.

Popyt jest dodatkowo zwiększany przez rosnące dochody i przeprowadzki rodzin z domów o niskiej jakości do lepszych, nowo wybudowanych miejsc, podczas gdy strona podażowa wydaje się osiągać pułap swoich możliwości, ponieważ większość głównych deweloperów i firm budowlanych w kraju jest nadmiernie zadłużona ze względu na zbliżające się terminy zapadalności i ograniczoną powierzchnię rosnąć.

reklama

Podsumowując, wzrost cen wygląda bardzo atrakcyjnie.

Jednak ceny pozostają stosunkowo niskie nie bez powodu.

Ponieważ tylko jedną na pięć indonezyjskich rodzin stać na zakup domu na otwartym rynku komercyjnym, a ponad 2% populacji (około 6 milionów) to faktycznie bezdomni, głównym priorytetem indonezyjskiego rządu od dawna jest ochrona rynku przed zamożnymi obcokrajowców, którzy podnieśliby ceny mieszkań, szczególnie w takich miejscach jak Dżakarta czy Bali.

Do 2015 r. żaden cudzoziemiec nie mógł faktycznie posiadać nieruchomości mieszkalnej w Indonezji; wszystkich zakupów dokonano za pośrednictwem lokalnych nominowanych.

Przepisy krajowe w dalszym ciągu skutecznie zakazują obcokrajowcom pełnego „prawnego własności” nieruchomości, ograniczając ich prawa do dzierżawy na maksymalnie 80–100 lat bez dostępu do finansowania hipotecznego. Rząd ustalił także minimalną cenę nieruchomości, jaką może kupić zagraniczny inwestor, która waha się od około 65,000 325,000 dolarów za mieszkanie w takich miejscach jak Północna Sumatra do XNUMX XNUMX dolarów za dom w Dżakarcie, Bali lub części Jawy.

Jest to segment luksusowy według standardów indonezyjskich; wszystko, co tańsze, zostaje pozostawione mieszkańcom.

Choć ograniczenia rzekomo pozwoliły utrzymać ceny nieruchomości na przystępnym poziomie dla Indonezyjczyków, w połączeniu z ogromną biurokracją i nadmiernie rozbudowanymi celami w zakresie rozwoju infrastruktury ograniczyły one rentowność sektora budowlanego.

Firmy borykające się z rosnącym zadłużeniem nie były w stanie wygenerować wystarczających wolnych przepływów pieniężnych, co wywołało alarm przypominający te w Chinach.

To, między innymi, spowodowało historyczny krok w kierunku liberalizacji własności zagranicznej.

W 2021 r. Indonezja zniosła wymóg posiadania przez zagranicznego nabywcę zezwolenia na pobyt długoterminowy przed przystąpieniem do transakcji i wprowadziła dalsze zmiany w prawie własności, z których korzystają inwestorzy zagraniczni.

Dotychczasowa reforma nie przyniosła jednak spodziewanego przełomu.

Szacuje się, że w ciągu ostatnich kilku lat nieruchomości mieszkalne w Indonezji bezpośrednio, bez nominowania, kupiło dotychczas jedynie około 200 zagranicznych właścicieli, przy czym w 40 r. będzie ich już tylko około 2023.

Eksperci obwiniają opóźnienia we wdrażaniu: według doniesień władze lokalne w dalszym ciągu wymagają dokumentów tożsamości mieszkańców, a proces rejestracji własności jest długi i skomplikowany.

Ale wszystko ma się wkrótce zmienić.

Ponieważ sektor budowlany odpowiada za około 20% wzrostu PKB, zwiększając popyt krajowy na wszystko, od metali, energii i betonu po usługi, Indonezja nie ma innego wyjścia, jak tylko dalej otwierać swój rynek mieszkaniowy dla inwestorów zagranicznych, przynajmniej w segmencie premium człon.

Niektórzy spekulują, że ostatecznie rząd umożliwi pełnoprawne prawo własności również obcokrajowcom, przynajmniej na ograniczonych terytoriach w stylu wolnej strefy i usprawni proces rejestracji.

Rząd stara się przyciągnąć także zamożnych migrantów.

Niedawno uruchomiła program wizowy „drugiego domu”, który przyznaje zezwolenie na pobyt w kraju przez okres do 10 lat osobom o stabilnych dochodach i oszczędnościach przekraczających około 130,000 XNUMX dolarów, co stanowi „złotą wizę” dla milionerów, i rozważa rozważenie możliwości uruchomienie wizy „cyfrowego nomady” skierowanej do młodych profesjonalistów pracujących zdalnie.

Ale nawet obecna, ograniczona własność dzierżawiona wydaje się atrakcyjna.

Zgodnie z Housearch.com, wiodącej platformy wyszukiwania nieruchomości, średnia stopa zwrotu z wynajmu w niektórych „gorących” obszarach sięga nawet 15%.

Oznacza to okres zwrotu inwestycji krótszy niż 8 lat, a nawet przy niewielkim wzroście ceny w całym okresie najmu zapewni przyzwoity dwucyfrowy zwrot z inwestycji.

Udostępnij ten artykuł: