Kupujesz nieruchomość w Tajlandii? Eksperci twierdzą, że na te nieporozumienia podatkowe należy zwrócić uwagę

Kluczowe punkty

• Ekspert ds. podatków ujawnia najczęstsze i najkosztowniejsze nieporozumienia podatkowe, jakie popełniają ekspaci przy zakupie nieruchomości w Tajlandii
• Kupujący często ignorują zasady, które mogą skutkować poważnymi karami finansowymi, od opłat za transfery po limity własności zagranicznej
• Ekspert wyjaśnia, jak niezrozumienie podatku dochodowego od wynajmu lub struktur własności może skutkować nieoczekiwanymi rachunkami od władz tajskich

Tajlandia stała się jednym z najpopularniejszych kierunków dla ekspatów poszukujących nieruchomości za granicą. Ciepły klimat, niskie koszty utrzymania i gościnna społeczność sprawiają, że łatwo zrozumieć, dlaczego tak wielu obcokrajowców inwestuje w domy w tym kraju. Jednak, choć zakup nieruchomości w Tajlandii jest łatwy, system podatkowy nie jest prosty.

Zagraniczni nabywcy często zakładają, że podatki od nieruchomości działają tak samo jak w ich ojczyźnie. Ale to założenie może być kosztowne. Od niezrozumienia obowiązków związanych z dochodami z wynajmu po błędne ustalenia dotyczące struktury własności, te błędy często prowadzą do wysokich kar nakładanych przez tajskie organy podatkowe.

Carl Turner, współzałożyciel Podatek dla ekspatriantów w Tajlandii, firma świadcząca usługi księgowe, doradztwa podatkowego i składania zeznań podatkowych dla ekspatriantów, regularnie spotyka się z tymi problemami. „Wielu ekspatriantów myśli, że postępowali zgodnie z przepisami, ale okazuje się, że pominęli coś ważnego w tajskim prawie podatkowym. Konsekwencje mogą być poważne, zarówno finansowe, jak i prawne”.

Carl omawia najczęstsze nieporozumienia podatkowe, jakie popełniają ekspaci przy zakupie nieruchomości w Tajlandii, najważniejsze podatki, które powinien znać każdy nabywca, a także struktury prawne, które często błędnie rozumieją obcokrajowcy.

Najczęstsze nieporozumienia podatkowe, jakich doświadczają ekspaci w Tajlandii

Jednym z największych błędów popełnianych przez zagranicznych nabywców nieruchomości w Tajlandii jest założenie, że dochód z wynajmu jest wolny od podatku, jeśli pochodzi z nieruchomości za granicą lub jeśli nie przebywają oni fizycznie w Tajlandii.

„Regularnie słyszymy od ekspatów, którzy od lat wynajmują swoje tajskie mieszkanie, nie deklarując dochodów” – mówi Carl. „Zakładają, że skoro nie są obywatelami Tajlandii albo że dochód z wynajmu trafia na zagraniczne konto bankowe, to się nie liczy. To tak nie działa”.

Zgodnie z tajskim prawem podatkowym rezydencja podatkowa i źródło dochodu są traktowane oddzielnie.

Jeśli uzyskujesz dochód z Tajlandii, na przykład dochód z wynajmu nieruchomości położonej w Tajlandii, dochód ten jest uznawany za pochodzący z Tajlandii. Dochód pochodzący z Tajlandii musi zostać zadeklarowany w Tajlandii niezależnie od miejsca zamieszkania i liczby dni spędzonych w tym kraju.

Zasada 180 dni określa jedynie, czy jesteś tajskim rezydentem podatkowym dla celów opodatkowania dochodów zagranicznych. Nie zmienia ona sposobu traktowania dochodów uzyskanych w Tajlandii. Oznacza to, że dochód z wynajmu nieruchomości w Tajlandii podlega opodatkowaniu w Tajlandii, nawet jeśli nie jesteś tajskim rezydentem podatkowym, z zastrzeżeniem wszelkich szczególnych zwolnień lub odliczeń, które mogą mieć zastosowanie.

Kary za niezgłoszenie dochodów z wynajmu mogą być dotkliwe, z grzywnami i odsetkami od niezapłaconego podatku. W niektórych przypadkach niezapłacony podatek może skutkować podjęciem kroków prawnych.

Innym częstym błędem są zagraniczne struktury własnościowe. Niektórzy nabywcy próbują ominąć tajlandzkie ograniczenia dotyczące własności ziemi, zakładając tajską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w celu jej przejęcia. Chociaż jest to formalnie legalne, należy to zrobić prawidłowo. Spółka musi prowadzić rzeczywistą działalność gospodarczą, a większość udziałów musi należeć do obywateli Tajlandii.

Ponadto spółka nie może być zorganizowana w sposób, który umożliwia cudzoziemcom sprawowanie faktycznej kontroli za pośrednictwem akcjonariuszy nominowanych.

„Wykorzystywanie tajskiej firmy wyłącznie jako narzędzia do posiadania ziemi jest nielegalne” – ostrzega Carl. „Jeśli władze stwierdzą, że firma jest „strukturą nominowaną” bez żadnego rzeczywistego celu biznesowego, mogą unieważnić prawo własności i przejąć nieruchomość”.

Ekspaci często źle rozumieją przepisy dotyczące wynajmu willi na Airbnb na swoje nazwisko. W Tajlandii cudzoziemcy nie mogą prowadzić działalności związanej z krótkoterminowym zakwaterowaniem na podstawie Ustawy o działalności gospodarczej prowadzonej przez cudzoziemców. Jeśli cudzoziemiec jest właścicielem willi i wynajmuje ją na Airbnb, działalność ta musi być zazwyczaj prowadzona za pośrednictwem firmy zarejestrowanej w Tajlandii, a nieruchomość musi posiadać odpowiednią licencję na hotel lub krótkoterminowe zakwaterowanie.

Regularnie spotykamy się z willami należącymi do tajskich firm, ale wynajmowanymi przez Airbnb na nazwisko obcokrajowca, z dochodem z wynajmu wypłacanym osobie fizycznej, a nie firmie. Taka struktura nie spełnia wymogów Ustawy o działalności gospodarczej za granicą (Foreign Business Act), a ponadto stwarza poważne ryzyko podatkowe i prawne. Brak przepływu dochodów do firmy będącej właścicielem nieruchomości może prowadzić do problemów z Departamentem Rozwoju Biznesu i Urzędem Skarbowym, w tym z zarzutami dotyczącymi struktur nominacyjnych, niezgłoszonych dochodów korporacyjnych i nieprawidłowych zeznań podatkowych.

Podstawowe podatki od nieruchomości, które powinien znać każdy ekspat

Kupując nieruchomość w Tajlandii, nabywcy muszą uiścić szereg podatków i opłat. Koszty te są często pomijane lub niedoszacowane, co prowadzi do nieoczekiwanych wydatków w momencie przeniesienia własności.

Opłata za przeniesienie własności wynosi 2% wartości rejestrowej nieruchomości. Jest ona dzielona między kupującym i sprzedającym, choć dokładny podział podlega negocjacjom. Kupujący często zakładają, że to jedyny koszt, ale to dopiero początek.

Opłata skarbowa wynosi 0.5% wartości zarejestrowanej, ale obowiązuje tylko wtedy, gdy spełnione są określone warunki dotyczące podatku od działalności gospodarczej. Większość transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnych jest zwolniona z podatku od działalności gospodarczej, jeśli sprzedający jest właścicielem i zamieszkuje nieruchomość przez ponad pięć lat. 

„Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, że opłaty mogą szybko się kumulować” – mówi Carl. „Możesz myśleć, że płacisz tylko 2%, ale w zależności od okoliczności, możesz liczyć się z kwotą bliższą 6% całkowitych podatków i opłat”.

Jeśli planujesz wynająć swoją nieruchomość w Tajlandii, musisz również zapoznać się z podatkiem dochodowym od nieruchomości. Dochód z wynajmu jest opodatkowany progresywnie, w zależności od całkowitego rocznego dochodu. Dozwolone są odliczenia wydatków takich jak konserwacja i naprawy, ale musisz prowadzić szczegółową ewidencję.

W 2020 roku Tajlandia wprowadziła również podatek od gruntów i budynków, który zastąpił starsze systemy podatkowe od nieruchomości. Ten roczny podatek dotyczy większości właścicieli nieruchomości, w tym obcokrajowców, a stawki różnią się w zależności od sposobu użytkowania nieruchomości. Nieruchomości mieszkalne są opodatkowane niższymi stawkami niż nieruchomości komercyjne.

„Widzę, że zbyt wielu ekspatów nie przestrzega przepisów i nie uwzględnia w budżecie bieżących zobowiązań podatkowych” – zauważa Carl. „Koncentrują się na kosztach zakupu, ale zapominają, że posiadanie nieruchomości w Tajlandii wiąże się również z corocznymi obowiązkami podatkowymi”.

Struktury prawne i zasady własności często źle rozumiane przez cudzoziemców

W Tajlandii obowiązują surowe przepisy dotyczące własności nieruchomości za granicą, a ich niezrozumienie może skutkować całkowitą utratą inwestycji.

Cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi w Tajlandii. Mogą jednak posiadać budynki na tym gruncie lub kupić apartamenty na określonych warunkach. Najprostszą opcją dla zagranicznych nabywców jest zakup apartamentu w budynku, w którym obcokrajowcy posiadają mniej niż 49% całkowitej liczby lokali. Jest to znane jako kwota freehold (wolnej własności zagranicznej).

„Gdy budynek osiągnie limit 49% udziałów zagranicznych, nie można już sprzedawać mieszkań obcokrajowcom na zasadzie freehold” – wyjaśnia Carl. „Niektórzy deweloperzy próbują obejść ten problem, ale jeśli nie jest to legalne, prawo własności nie jest bezpieczne”.

Dla osób zainteresowanych domami lub gruntami, najczęstszą opcją prawną jest umowa dzierżawy. W Tajlandii umowy dzierżawy mogą obowiązywać do 30 lat i można je przedłużać, choć nie ma gwarancji ich przedłużenia. Ekspaci często nie zdają sobie sprawy, że dzierżawa zasadniczo różni się od własności. Nie jesteś właścicielem nieruchomości, ale wynajmujesz ją na długi okres.

Inną opcją jest zarejestrowane użytkowanie wieczyste, które daje cudzoziemcowi prawo do korzystania z gruntu i wszelkich znajdujących się na nim budynków przez okres do 30 lat lub dożywotnio. Zakres i czas trwania prawa użytkowania wieczystego zależą od sposobu zarejestrowania i struktury umowy. W niektórych przypadkach może to być bezpieczniejsza opcja niż dzierżawa, ale nadal nie daje prawa własności.

„Zbyt wielu kupujących pochopnie zawiera transakcje kupna nieruchomości, nie do końca rozumiejąc, co tak naprawdę otrzymują” – mówi Carl. „Niezależnie od tego, czy chodzi o własność, dzierżawę, czy użytkowanie wieczyste, musisz dokładnie wiedzieć, jakie masz prawa i co się stanie, jeśli struktura nie zostanie prawidłowo skonstruowana”.

Kredyt

O podatku dla ekspatów w Tajlandii

Podatek dla ekspatriantów w Tajlandii to usługa doradztwa podatkowego i składania zeznań podatkowych dostosowana specjalnie do potrzeb ekspatriantów mieszkających w Tajlandii, oferująca jasne wskazówki dotyczące tajskich obowiązków podatkowych i planowania sukcesji. Pomagają klientom zrozumieć, przestrzegać i optymalizować ich sytuację podatkową, zarówno w prostych, jak i złożonych przypadkach, za pośrednictwem bezpiecznej platformy internetowej. Ich usługi obejmują niezbędne, wspomagane i profesjonalne składanie zeznań podatkowych, a także strategiczne planowanie podatkowe, planowanie spadkowe i zgodność z przepisami dotyczącymi kryptowalut. Zapewniają spersonalizowane, anglojęzyczne i responsywne wsparcie certyfikowanych tajskich księgowych specjalizujących się w podatkach dla ekspatriantów.

Udostępnij ten artykuł: