Mieszkania w Europie Środkowej stają się nieosiągalne: kraje V4 stoją w obliczu kryzysu strukturalnego

Dostępność mieszkań w krajach Grupy Wyszehradzkiej (V4) znacznie się pogorszyła w ostatnich latach. Według nowej analizy międzynarodowej jest to głęboko zakorzeniony problem strukturalny, którego przyczyny i przejawy są wspólne dla całego regionu.

Praga/Bratysława/Budapeszt/Warszawa – Stolice Czech, Słowacji, Węgier i Polski należą obecnie do najmniej przystępnych cenowo rynków mieszkaniowych w Europie. Niski odsetek mieszkań komunalnych, wysokie ceny nieruchomości i czynsze powodują fundamentalną dysproporcję między dochodami gospodarstw domowych a kosztami mieszkaniowymi. W rezultacie posiadanie własnego mieszkania i stały najem stają się nieosiągalne dla coraz większej części populacji.

Autorzy analizy zauważają, że kryzys ma głębsze korzenie historyczne i systemowe. Po 1990 roku wszystkie kraje regionu przeszły szeroko zakrojoną prywatyzację zasobów mieszkaniowych i stopniowo wycofywały państwo i gminy z sektora mieszkaniowego. Jednocześnie ugruntował się model oparty niemal wyłącznie na własności mieszkań i mechanizmach rynkowych. W połączeniu z globalizacją i rosnącą rolą inwestycji w nieruchomości, mieszkalnictwo stopniowo przekształciło się z infrastruktury publicznej w towar inwestycyjny.

Ta zmiana ma dziś konkretne konsekwencje dla całego społeczeństwa. Problem ten nie dotyczy już tylko grup o niskich dochodach – coraz bardziej odczuwa go klasa średnia, młode gospodarstwa domowe i rodziny z dziećmi. Na przykład w Polsce znaczna część gospodarstw domowych popada w tzw. lukę czynszową: nie kwalifikują się one do mieszkań socjalnych, a jednocześnie nie stać ich na czynsz rynkowy ani kredyt hipoteczny. Podobne napięcia między dochodami a kosztami mieszkaniowymi są widoczne w całym regionie.

Chociaż mieszkalnictwo zostało uznane za priorytet polityczny we wszystkich czterech stanach, konkretne działania pozostają ograniczone. Polityka jest silnie uzależniona od cykli wyborczych; programy są często zmieniane lub zawieszane, a strategie długoterminowe rzadko są wdrażane w sposób systematyczny. Istnieją narzędzia polityki publicznej, ale ich wpływ jest marginalny w porównaniu z dominacją rynku prywatnego.

Analiza przeprowadzona przez organizacje pozarządowe podkreśla również, że problemem nie jest jedynie niedobór nowych inwestycji. W krajach Grupy Wyszehradzkiej nowe projekty mieszkaniowe są często skierowane do grup o wyższych dochodach lub inwestorów i dlatego same w sobie nie poprawiają dostępności mieszkań. Bez środków towarzyszących – takich jak kompleksowe strategie, dedykowane mechanizmy finansowania i rzeczywiste zaangażowanie polityczne w rozwój budownictwa komunalnego i poza rynkowego lub ograniczanie popytu spekulacyjnego – wpływ nowych inwestycji pozostaje ograniczony.

Istnieją jednak pozytywne przykłady i alternatywne podejścia. W całym regionie pojawiają się lokalne inicjatywy, prezentujące różne sposoby zapewniania mieszkań – od programów „Mieszkanie na pierwszym miejscu”, przez miejskie agencje wynajmu, po spółdzielcze lub społecznościowe modele mieszkaniowe. Projekty te pozostają jednak w dużej mierze odizolowane i brakuje im systemowego wsparcia.

Zdaniem autorów, sednem problemu jest niedopasowanie skali problemu do zakresu dostępnych rozwiązań. Chociaż w ostatnich latach pojawiły się nowe strategie, projekty pilotażowe i inicjatywy polityczne, ich wpływ był jak dotąd ograniczony. „Widzimy postęp, ale nie widać ulgi” – podsumowują sytuację w całym regionie.

Analiza dowodzi, że rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego wymaga fundamentalnej zmiany podejścia. Wzmocnienie budownictwa publicznego i non-profit, wprowadzenie bardziej stabilnych regulacji rynku najmu, ograniczenie inwestycji spekulacyjnych oraz lepsze wykorzystanie narzędzi planowania przestrzennego – wszystkie te elementy powinny odgrywać kluczową rolę. Równie ważne jest wzmocnienie pozycji gmin i wspieranie inicjatyw społecznych, które mogą uzupełniać działania zarówno państwa, jak i rynku.

Oficjalna prezentacja publikacji odbędzie się 16 maja w Pradze podczas festiwalu Za Prahu! i jest dostępny dla pobierz tutaj.

Cytaty autorów:

Václav Orcígr, kupalnik (Czechy):
Mieszkania nie są dziś nieosiągalne, ponieważ brakuje budownictwa. Problem polega na tym, że większość nowych inwestycji jest skierowana do inwestorów i grup o wyższych dochodach – a nie do tych, którzy ich faktycznie potrzebują.

Lýdia Grešáková, Spółka (Słowacja):
„Gminy mają obowiązek, ale brakuje im narzędzi i możliwości działania. Bez stabilnego finansowania, danych i wsparcia państwa nie są w stanie rozwiązać kryzysu mieszkaniowego na wymaganą skalę”.

Csaba Jelinek, AKREDYTOWANY (Węgry):
„Ponad 90% wydatków publicznych na mieszkalnictwo nie dociera do osób potrzebujących pomocy. To pokazuje, że problem nie ma charakteru wyłącznie ekonomicznego – ma również charakter polityczny”.

Maja Zabirzewska, Miasto Jest Nasze (Polska):
„Nieuregulowany wynajem krótkoterminowy podnosi koszty utrzymania stałych mieszkańców miast. Polska stoi w obliczu kryzysu mieszkaniowego, który dotyka przede wszystkim ludzi młodych i osoby wchodzące na rynek pracy. Jego przyczyną nie jest jedynie fizyczny niedobór mieszkań, ale przede wszystkim drastycznie wysokie ceny – zarówno dla najemców, jak i potencjalnych nabywców”.

Kontakty z mediami

Václav Orcígr – [email chroniony], + 420 607 156 980

Lýdia Grešáková – [email chroniony]

Csaba Jelinek – [email chroniony]

Maja Zabirzewska – [email chroniony]

Projekt jest współfinansowany przez rządy Czech, Węgier, Polski i Słowacji w ramach Grantów Wyszehradzkich Międzynarodowego Funduszu Wyszehradzkiego. Misją funduszu jest promowanie idei zrównoważonej współpracy regionalnej w Europie Środkowej.

Udostępnij ten artykuł: