Atrakcyjność europejskich nieruchomości na rynku globalnym: eksperckie spostrzeżenia Motti Gruzmana z Excelion

Historycznie rzecz biorąc, rynki nieruchomości w USA i Europie wykazywały bliskie powiązania, a trendy na jednym z nich często dostarczały spostrzeżeń dla drugiego. Było to szczególnie prawdziwe w przypadku zmian, takich jak wzrost handlu elektronicznego i jego wpływ na sektory logistyki i handlu detalicznego. Jednak obecne globalne środowisko gospodarcze — charakteryzujące się inflacją, wyższymi stopami procentowymi i niestabilnością sektora bankowego — komplikuje to podejście. Oto dlaczego stosowanie spostrzeżeń z USA do Europy może być mylące:

• W Europie nastąpiła szybka korekta wyceny wartości kapitału, natomiast w Ameryce Północnej, pomimo słabszych wskaźników fundamentalnych, nie nastąpiła jeszcze znacząca zmiana cen.
• W Europie wskaźnik pustostanów jest rekordowo niski, natomiast w USA jest średnio około 2.6 razy wyższy.
• Absorpcja netto powierzchni biurowej w Europie była dodatnia przez ostatnie siedem kwartałów, podczas gdy w USA odnotowywano ujemną absorpcję od początku pandemii.
• Standardowe zachęty leasingowe w Europie wynoszą średnio 10.3% i są znacznie niższe niż w USA, gdzie zachęty mogą sięgać 30% wartości leasingu, co ma wpływ na dochód operacyjny netto.
• Europa przoduje w stosowaniu hotdeskingu i efektywnego wykorzystania przestrzeni. Wdrożyliśmy te praktyki jeszcze przed pandemią, co przełożyło się na bardziej efektywne wykorzystanie biur.

Wartości bazowe i reakcje rynku

Wartości północnoamerykańskie nie odzwierciedlają jeszcze podstawowych zasad

Wartości europejskich nieruchomości szybko dostosowały się do nowych warunków ekonomicznych. Rzeczoznawcy majątkowi podnieśli główne stopy zwrotu i stopy dyskontowe, aby odzwierciedlić wzrost stóp procentowych, co doprowadziło do szybkiego resetu cen. Chociaż zawieranie transakcji pozostaje ograniczone, transakcje odbywają się blisko wartości księgowych, co sugeruje zaufanie do obecnych wycen i zwiększa przejrzystość rynku.

Natomiast wartości nieruchomości w Ameryce Północnej dostosowywały się wolniej. Na przykład w ciągu 12 miesięcy poprzedzających marzec wartości nieruchomości w Ameryce Północnej spadły o 2.4%, w porównaniu do 13% spadku w Europie kontynentalnej i 22% spadku w Wielkiej Brytanii. Chociaż wartości biur w USA spadły o 14.1%, jest to mniej niż 16.5% spadek odnotowany w biurach europejskich. Ta wolniejsza regulacja w Ameryce Północnej może sugerować odporność, ale dane nie w pełni potwierdzają ten pogląd.

Nastawienie inwestorów i inwestycje biurowe

Inwestycje biurowe są na niższym poziomie w USA w porównaniu z Europą. Tradycyjnie inwestycje biurowe stanowią około 50% aktywności na rynku nieruchomości komercyjnych w USA, ale w pierwszym kwartale 20 r. spadły do ​​1%. Z kolei Europa i Azja utrzymały stosunkowo stabilne udziały inwestycji biurowych pomimo ogólnych spadków. Ta dysproporcja odzwierciedla słabsze nastroje inwestorów w USA i sceptycyzm co do obecnych wycen.

Podstawy i wzrost czynszów

Wskaźniki pustostanów

Europa ma najniższy wskaźnik pustostanów wśród głównych regionów świata, wynoszący 7.6%, co wspiera potencjalny wzrost czynszów. Dla porównania, główne rynki amerykańskie, takie jak Nowy Jork i San Francisco, odnotowały znaczny wzrost wskaźników pustostanów od czasu pandemii, przy czym wskaźnik w San Francisco wzrósł z 3% do ponad 30%. Rodzi to obawy dotyczące przestarzałości wielu amerykańskich nieruchomości biurowych, w szczególności wieżowców, które trudniej jest ponownie wykorzystać w porównaniu z niższymi budynkami w Europie.

Wartość wynajmu

Pomimo wyzwań, czynsze za najlepsze powierzchnie w Europie — zwłaszcza w przypadku zrównoważonych i bogatych w udogodnienia przestrzeni — nadal wykazują pozytywny wzrost. JLL prognozuje 2.2% średni roczny wzrost czynszów za najlepsze biura w Europie Zachodniej w ciągu najbliższych pięciu lat. Z kolei amerykańskie rynki najlepszych biur mają odnotować skromny wzrost o 1.9% do 2027 r., a tradycyjne modele prognozowania mają trudności z uwzględnieniem zmian strukturalnych w użytkowaniu biur.

Absorpcja netto

W Europie absorpcja netto powierzchni biurowej pozostaje dodatnia, przy czym aktywność najmu przewyższa nową podaż, a powierzchnia powraca na rynek. Jednak w USA popyt najemców spada, a rozwój jest coraz większy, co skutkuje ujemną absorpcją netto.

Zachęty leasingowe

W Europie średnie zachęty do umów najmu wynoszą 10.3% wartości umowy najmu, w porównaniu z 7% w 2019 r., przy czym niektóre miasta, takie jak Paris La Défense, odnotowują wyższe poziomy. W USA zachęty są znacznie wyższe, osiągając nawet 30% w miastach takich jak Chicago. Ta dysproporcja podkreśla silniejszą siłę przetargową najemców w USA i sugeruje, że rynki europejskie są lepiej przygotowane do zwiększenia dochodów operacyjnych netto pomimo rosnących kosztów finansowania.

Elastyczna praca i wykorzystanie biura

Europejskie biura od dawna stosują hotdesking, co skutkuje bardziej efektywnym wykorzystaniem przestrzeni w porównaniu do USA, gdzie bardziej powszechne są stałe biurka. Europejskie biura są lepiej wykorzystywane po pandemii, a wskaźniki obłożenia są znacznie wyższe niż w USA. Dane JLL pokazują, że obłożenie biur w USA waha się od 40 do 60%, w porównaniu do 70-90% w Europie. Ta wydajność, w połączeniu z szybszym powrotem do pracy biurowej w Europie, korzystnie pozycjonuje rynki europejskie w zarządzaniu długoterminowym popytem na powierzchnię biurową.

Żywy przykład dochodowej inwestycji w nieruchomości europejskie

Jeden z naszych klientów niedawno zainwestował w nieruchomość w ramach naszego projektu Pamporovo i jest zachwycony wynikami. Położony w sercu Rodopów apartament oferuje oszałamiające schronienie otoczone bujnymi lasami i alpejskimi łąkami. Teraz mogą cieszyć się domem wakacyjnym, który jest jednocześnie mądrą inwestycją. Zimą nieruchomość zapewnia przytulną bazę dla entuzjastów narciarstwa i snowboardu, a latem jest idealnym miejscem do pieszych wędrówek i eksploracji przyrody. Kiedy nie korzystają z apartamentu, generuje on dochód z wynajmu, dzięki atrakcyjności Pamporovo zarówno dla miłośników sportów zimowych, jak i letnich poszukiwaczy przygód. Ta podwójna korzyść nie tylko zapewniła im kilka wakacji w roku, ale także zwiększyła wartość nieruchomości, czyniąc ją cennym aktywem w ich portfelu inwestycyjnym.

Podsumowanie i perspektywy

Rynki nieruchomości w USA i Europie różnią się znacząco, przy czym znaczna zmiana cen w Europie, niskie wskaźniki pustostanów, dodatnia absorpcja netto i efektywne wykorzystanie biur sugerują silniejszą pozycję w porównaniu do USA. Podczas gdy Europa mierzy się z własnymi wyzwaniami, w tym potencjalnymi dalszymi korektami wartości, jej obecne podstawy wskazują, że może ona przewyższyć rynek amerykański w średnim okresie. Nieruchomości w Ameryce Północnej, obciążone niestabilnością finansową, nadpodażą i wysokimi wycenami, stoją przed trudniejszymi perspektywami.

Zrozumienie tych niuansów jest kluczowe dla inwestorów i interesariuszy poruszających się po zmieniającym się globalnym rynku nieruchomości.

https://www.exceliondev.com

Photo by Briana Babba on Unsplash

Udostępnij ten artykuł: